■권리분석
어떤 부동산이 경매로 낙찰되어 해당 부동산에 존재하던 권리들이 대부분 낙찰로 소멸하게 되는데, 그래도
낙찰 후에 소멸하지 않고 그대로 남아있어 낙찰자에게 인수되는 권리도 있다. 부동산 경매 입찰자가 낙찰 수에 인수해야 하는 권리가 있는지를 파악해야 하는데 이를 권리분석이라고 한다.
■말소 기준권리
부동산이 경매로 낙찰되었을 때 인수되는 권리가 어떻게 되는가가 가장 핵심이 된다. 그 부동산에 존재하는 권리들이 낙찰자에게 인수될 것인지, 말소될 것인지를 결정하는 기준이 되는 권리이다.
■말소 기준권리의 종류
①저당권, 근저당권
저당권, 근저당권 비슷한 의미로 사용합니다.
제 개인적으로 저당권과 근저당권의 차이점을 알아봤습니다. 중요한 부분은 '근'이라는 글자입니다.
'근'이라는 글자에 여러 가지 설명 중에 '그 수량에 거의 가까움'을 나타내는 말이라는 뜻이 있습니다.
거의 가까움, 대략적인 뜻 같습니다. 그래서 근저당은 계속된 거래계약 등에 발생할 수 있는 장래의 채권을 일정한 한도 내에서 담보하여 대출해 주는 것입니다. 이처럼 대출 금액을 정확히 설정하는 게 아니고 채권최고액이라고 해서 빌린 금액의 120~130%까지 설정합니다.
저당권은 근저당권과 다르게 은행에 집을 담보로 돈을 빌릴 때 발생하지만, 빌린 금액만큼만 설정됩니다.
대부분의 경매에 나오게 된 원인 중 하나가 근저당권 때문입니다. 예를 들어, 우리가 주택을 구입할 때 대부분에 사람들이 은행에서 대출받아서 구입하게 됩니다. 그때 은행에서는 해당 주택을 담보물로 감정하고 대출 가능 여부를 결정한 다음 근저당권을 설정하고 대출을 해주게 됩니다.
②압류
금전 또는 금전으로 환산할 수 있는 청구권이 있는 채권자가 채무자에게 청구하기 전에 채무가 재산을 빼돌리거나 숨기려고 하는 상황에서 그대로 두면 장래에 강제집행이 불가능하게 되거나 곤란하게 되는 것을 막기 위해, 미리 일반담보가 되는 채무자의 재산을 확보하는 것으로 보전 절차의 일종이다.
압류는 채권자 등의 신청을 받은 국가기관이 법원의 판결을 받아 채무자의 재산을 동결시키고 처분 과정을 거친다. 채무자가 특정재산을 채권자에게 갚지 않고 빼돌리거나 다른 사람에게 맡길 수 있기 때문이다.
가압류는 채무자가 채권자를 피해서 재산을 처분하려고 하는 것을 막기 위해 법원에 가압류를 신청하고, 가압류신청재판부는 가압류신청이 들어온 사실을 채무자에게 알리지 않고 신속히 가압류 여부의 결정한다. 법원은 채권자의 신청만으로 우선 적법한 상황인지 아닌지에 상관없이 담보를 요구할 수 있다. 판단을 내리는 시간이 지나는 동안 채권자가 재산을 처분할 수 있기 때문이다.
③경매개시결정
채권자와 채무자 사이의 약속한 이자나 원리금을 상환한다면 문제가 발생하지 않지만, 예기치 않은 상황으로 인해 채무자의 상황이 안 좋아 상환능력이 없어진다면 채권자의 독촉에도 채무가 연체 상태를 유지하면 채권자는 경매를 신청하게 됩니다.
법원은 채권자의 경매신청서를 접수일로부터 2일 이내에 경매개시결정을 하게 됩니다. 법원은 경매신청의 요건을 심사한 후 경매를 진행이 문제가 없다고 판단하게 되면 경매 절차를 시작한다는 결정을 내리는데 이것이 경매개시결정입니다.
근저당과 같은 담보물권자들은 별도 소송 없이 부동산을 임의로 경매신청 할 수 있습니다.
반면에 소송을 통해 판결문이나 판결문에 준하는 서류를 제출해야만 신청할 수 있는 채권자들도 있습니다. 이것은 강제 경매개시결정입니다.
④담보가등기
담보가등기는 돈을 빌려주고 담보로 부동산에 등기를 해두는 것입니다.
약속한 날짜까지 돈을 갚지 않으면 소유권을 넘기기로 하고 담보목적으로 부동산에 가등기를 해놓은 것입니다.
⑤선순위 전세권
선순위 전세권이란 말소 기준권리보다 먼저 설정된 전세권을 말합니다.
쉽게 말해서 부동산을 매입할 때 현금이 많이 있어서 전부 현금으로 사거나, 갭투자를 할 때 보유 현금 + 전세금만 받으면 대출하지 않아도 되는 상황에서 부동산을 구매하여 살고 있다가 상황이 변해서 은행이나 제삼자에게 돈을 빌려 근저당권 또는 저당권이 발생하는 상황이 선순위 전세권 상황에 맞을 것 같습니다.
말소기준권리들 보다 전세권이 순위가 앞에 있으므로 선순위 전세권이라 합니다.
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