미분양

 

부동산 시장에서 건설업체가 분양하고 남은 잔여분을 미분양이라 합니다. 미분양이 적었던 시기에서 시간이 지날수록 늘어나다가, 일정 정도 이상으로 많아지면 부동산 시장이 고점을 찍고 하락하게 된다. 반대로 미분양이 줄어들기 시작하면 부동산 가격이 오르려는 신호로 해석된다.

■상세

부동산 시장 경기가 좋을 때 건설기업들이 대량으로 분양물량을 풀게 되면 급격하게 분양시장에 물량이 쌓이게 되고 어느 정도 이상으로 많아지면 분양가가 상승하지 못하고 분양가가 하락하면서 부동산 경기가 고점을 찍고 하락하게 된다. 특히 미분양이 급증하는 지역의 경우 부동산 가격 하락이 굉장히 커지게 된다.

주상복합 건축물은 미분양 비율이 높아지면 단지 내 상가 미분양까지 대규모로 늘어나게 되어 건설기업에게는 큰 적자를 지우게 된다.

■현재 상황

한국은 2008년 세계금융위기 당시 미분양이 순식간에 10만 채 단위로 폭등하여 한동안 이것들을 처분하는 데 어려움을 겪었으나, 2011년부터 본격적으로 전세가 사멸하고 전세 수요가 매매 수요로 옮겨가기 시작하면서 이런 미분양들이 해소되는 추세이다. 게다가 중국인들이 한국의 제주도 외 내륙 부동산도 사들이기 시작하면서 미분양 해소도 빨라지는 추세. 그래서 2015년 중반대는 미분양이 2만 채 수준으로 내려갔다가 2015년 연말에 동탄2신도시에 대규모로 물량이 나오면서 다시 6만 채 이상으로 올라가기도 했다. 그러나 2016년 3월 말 기준 미분양은 다시 신규 분양물량이 계속 나옴에도 조금씩 감소하는 추세다. 그러나 이 역시 지역별로 편차가 커서, 서울특별시 강남구 지역의 재개발/재건축 아파트는 분양가가 평당 4000만 원을 넘음에도(5000만 원 정도 한다) 순식간에 완판을 찍는가 하면, 입주 물량이 몰려있고, 상대적으로 입지가 열악하다 평가받는 지역에서는 분양이 취소되는 굴욕이 나오기도 한다.

참고로 미분양한 시기에는 내 집 마련을 하기 아주 좋은 시기인데, 미분양이 나온다는 것은 지역경제가 무척 어렵거나 주택 분양이 너무 많아서 수요 대비 공급이 많은 경우에 해당한다. 보통 전국의 미분양이 쌓이는 시기는 주택을 분양하는 시행사에서 계약금을 대폭 줄이거나 할인 분양까지 하며 정책 차원에서도 대출 상당한 완화를 하기 때문. 그리고 이 시기에는 맘에 드는 주택의 입지나 상품을 골라서 들어갈 수 있다. 그렇지만 통계적으로 미분양이 나오는 시기에 주택 보유율이 내려갔는 데 우선 주택경기가 어려우니 건설사들이 주택공급을 안 하는 데다 주택가격의 상승에 대한 기대감이 적어진 상황에서 기존 자가주택을 사는 사람들이 다주택자에게 팔기도 하고 신규 주택수요자인 새로운 가구주들이 매매보다는 전·월세로 들어가기 때문으로 보인다.

결론적으로 한국의 분양 시스템과 뉴스테이 등 월세 위주의 정책이 많이 나오다 보니 미분양 위험도 어느 정도 분산되기도 하고, 한국의 부동산 가격은 세계적으로 아주 비싼 편이 아니다.

2017년 8월 기준 수도권 미분양 물량은 9,716호까지 떨어졌지만, 비수도권 미분양 물량은 43,414호까지 늘어났다. 얼핏 생각해서 수도권 면적과 비수도권 면적 차이가 저 차이 이상으로 크기에 이상할 게 없어 보일 수 있지만, 면적은 무관한 문제이고 인구로 판단한다. 한국은 수도권 인구와 비수도권 인구가 거의 같기 때문에 특별히 말도 안 되는 양의 비정상적인 공급 차이가 나지 않으면 미분양 수도 유사한 양이 나와야 일반적이다. 이에 수도권 지역과 비수도권 지역의 미분양비 미분양 및 부동산 시세 양극화가 벌어질 것이라고 우려하는 국정감사 자료가 나왔다. 기사 참고로 수도권 미분양이 1만 호 아래로 떨어진 것은 2006년 이후 11년 만에 처음이다. 수도권 미분양 물량이 1만 호 아래로 떨어진 해와 그다음 해의 수도권 부동산 상승률은 10% 이상으로 매우 가팔랐다.

2018년 9월, 수도권은 평당 1억을 호가하는 곳이 나올 만큼 성황이지만, 지방은 날이 갈수록 수요가 떨어지고 있다. 문제는 전국 공통으로 수많은 물량이 현재도 투입되고 있고 미래에도 투입될 예정이라 양극화 현상은 점점 심해질 전망이다.

국토교통부에서 발표한 2021년 11월 말 기준 대한민국의 미분양은 14,094호까지 감소하였다. 이는 2000년 대한민국 미분양 아파트 통계를 작성한 이후 역대 최소 미분양이다. 역대급 유동성 장세가 부동산 시장을 밀어 올렸고, 공급이 감소한 것도 미분양 감소에 크게 기여했다. 수도권 미분양은 1,472호, 비수도권 미분양은 12,622호로 나타났다. 악성 미분양인 준공 후 미분양은 7,388호까지 감소하였다. 집값 상승에 무주택자들까지 패닉 바잉에 나서고 있는 것이 미분양 급감에 큰 역할을 한 것으로 보인다.

하지만 2021년 말부터 대구광역시를 시작으로 점차 미분양이 다시금 증가하고 있으며, 이 추세는 미국 연방준비제도의 금리인상과 함께 지속될 전망이다. 더군다나 대구와 세종은 앞으로도 대량 공급이 예정되어 있어 부동산의 장기침체가 예고되는 형편이다.