주택담보대출 용어정리

■DTI

총부채상환비율(總負債償還比率), 즉 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다. 금융기관들이 대출금액을 산정할 때 대출자의 상환능력을 검증하기 위하여 활용하는 개인신용평가시스템(CSS:Credit Scoring System)과 비슷한 개념이다. 예를 들면, 연간 소득이 5000만 원이고 DTI를 40%로 설정할 경우에 총부채의 연간 원리금 상환액이 2000만 원을 초과하지 않도록 대출 규모를 제한하는 것이다.

한국에서는 부동산 투기 과열에 따라, 2007년 은행권에서 투기지역과 투기과열지구에 대하여 주택담보대출에 DTI 규제를 확대하였다. 소득을 적게 신고한 자영업자나 상환능력은 있지만 현재 소득이 없는 은퇴자의 경우에 불리하게 적용될 수 있다. DTI는 연간 소득에서 원리금 상환이 차지하는 비율을 나타내는 것이므로, 대출 기간을 장기로 하면 연간 원리금 상환액이 감소하므로 대출한도를 늘릴 수 있다.

DTI = (주택 관련 대출 원리금 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간소득
DSR = (주택 관련 대출 원리금 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간소득

DTI가 높아질수록 소득 대비 대출금이 많아서 부채 상환 능력이 떨어지는 것으로 보며, DTI가 낮아질수록 소득 대비 대출금이 적어서 부채 상환 능력이 높은 것으로 본다.

통상 DTI는 투기과열지구냐 조정대상지역이냐에 따라서 50~60% 정도로 제한되고, 다주택자냐 실수요자냐에 따라서 30~60%까지 변동이 있습니다.

■DSR

모든 신용대출 원리금을 포함한 총대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중으로, 대출 상환 능력을 심사하기 위해 금융위원회가 2016년 마련한 대출 심사 지표이다. 주택담보대출 이외에 금융권에서의 대출 정보를 합산하여 계산한다.

총부채상환비율(DTI)은 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산하는 반면 DSR은 주택담보대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 엄격하다. DSR을 도입하면 연 소득은 그대로인 상태에서 금융부채가 커지기 때문에 대출 한도가 대폭 축소된다. 이 DSR은 DTI 규제가 없는 수도권 이외 지역에도 적용된다.

DTI = (주택 관련 대출 원리금 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간소득
DSR = (주택 관련 대출 원리금 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간소득

■LTV

주택담보대출비율은 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출 가능 한도를 말한다. 즉, 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 집의 자산가치를 얼마로 보는가의 비율을 말하며, 보통 기준시가가 아닌 시가의 일정 비율로 정한다. 예를 들어 주택담보대출비율이 60%라면 시가 2억 원짜리 아파트의 경우 최대 1억 2000만 원까지만 대출해주는 식이다. 여기서 말하는 시세, 즉 주택 담보가치는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등 공신력 있는 평가 자료를 사용하여 결정됩니다.

하지만 실제로 대출받을 수 있는 돈은 이보다 더 적은 것이 일반적이다. 여기에 추후 돈을 갚지 않아 담보로 잡은 주택을 경매 처분하는 경우에 대비, 방 1개당 소액임차보증금을 빼고 대출해 준다. 이는 대출한도 금액에서 전세권 등의 선순위저당권과 주택임대차보호법에 의한 최우선변제금인 소액임차보증금 등 세입자에게 우선권이 주어지기 때문이다.

주택담보대출비율은 지역, 투기과열지구, 조정대상지역, 무주택 및 유주택자 여부, 주택 가격에 따라 50~70% 비율로 정해집니다. 단, LTV 완화에 따라 지난 8월부터는 생애 처음으로 주택을 구매하는 자들만 소득, 주택가격, 지역과 상관없이 LTV 비율을 80%까지 완화하였습니다.

■대출 제한 알아보기

①투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 확인하기
주택담보대출을 받기 전, 본인이 주택구입을 희망하는 지역이 투기지역인지 투기과열지구인지 여러 가지 상황을 확인할 필요가 있습니다.

②주택 보유 여부에 따라 적용되는 LTV 와 DTI 찾기
주택 보유 여부에 따라 LTV와 DTI가 달라진다는 점 확인하여야 합니다.

■주담대 알아보기

주담대는 입주일 3개월 전부터 미리 은행에 알아보는 게 좋습니다. 은행들도 해당 분양아파트에 대해 대출한도가 정해져 있기 때문입니다. 지점별 한도가 정해져 있고, 분양금액과 분양 세대에 따라서 한도가 금방 차버리는 경우가 발생합니다.
대출해주는 은행이 여러 곳일 수도 있지만 내 개인의 DSR 때문에 대출이 안 되는 경우도 있을 수 있습니다.

■은행별 대출금리 비교

은행연합회를 이용하여 시중은행에서 판매하는 대출상품의 금리를 비교할 수 있습니다. 따라서 대출을 받기 전에 미리미리 살펴보면서 확인이 가능합니다. 하지만 개인에 맞는 정확한 한도나 금리를 알기는 어렵습니다. 이유는 "차주의 연 소득" 과 "차주의 대출상황"이 꼭 필요하기 때문입니다. 은행별로 이런 정보가 공유되기 때문에 쉽게 DTI 와 DSR 계산이 가능합니다만, 대출상담사를 통한 방법도 있지만 말 그대로 상담을 해주는 분들이지 실제 대출이 실행되는 곳은 은행 창구이므로 처음부터 개인이 정확히 알기 어렵기 때문에 진짜 대출이 필요하다면 은행 창구로 가는 것이 제일 편리합니다.