부동산 경매 권리분석

■권리분석 이유

권리분석은 경매를 통해 권리를 취득하는 경우에 이 권리(예, 부동산 소유권) 외에 다른 권리(예, 전세권)가 매수인에게 인수되는지를 사전에 확인하는 과정입니다.

 

즉, 매각 물건의 매수인으로 결정되어 매각대금을 모두 지급하면 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하는 동시에 전세권, 저당권 등 매각 물건에 설정되어 있던 권리 중 말소되지 않는 권리를 인수하게 됩니다.

 

매각 물건에 설정된 권리를 인수하면 매수인의 부담이 늘어날 수 있으며, 해당 물건에 대한 소유권을 행사할 때 제약을 받을 수 있습니다.

예를 들어, 경매의 목적인 소유권과 함께 전세권이 인수된다면 전세권자에게 전세금을 변제해줘야 하므로 비용부담이 늘어나게 됩니다.

따라서 입찰에 참여하기 전에 매수인이 인수하게 되는 권리가 있는지를 확인할 필요가 있습니다.

 

매수인에게 인수되는 권리가 있는지는 법원에 제공하는 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 감정평가서 사본만으로는 확인하기가 어렵습니다.

 

따라서 부동산등기기로, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획 확인서 등의 공적 기록을 검토해서 어떤 권리가 말소 또는 인수되는지를 확인하고 입찰 참여의 적절성 여부를 판단하는 것이 좋습니다.

한편, 법정지상권, 유치권, 분묘기지권 등 공적 기록에 드러나지 않는 권리가 설정되어 있으므로 공적 기록 등을 통한 권리분석이 끝난 후에는 직접 현장을 방문해서 권리 사항을 다시 점검해야 합니다.



■권리분석 순서

①매각 물건 권리분석 중 가장 중요한 확인 사항 중 하나는 말소기준 권리 입니다.

②말소기준 권리의 종류를 확인한다.
-등기부등본(갑구)에서 가장 빠른 권리를 우선 찾는다.

③말소기준 권리 일을 확인한다.
-매각물건명세서에서 말소기준 권리 일을 확인한다.

④낙찰자에게 인수되는 인수권리가 있는지 확인한다.
-말소기준 권리일 보다 선순위 인수권리가 있는지 확인, 대법원경매정보 사이트 및 전입세대 열람 등으로 선순위임차인 확

  인한다.

⑤경매정보 확인 (굿옥션, 대법원경매정보, 네이버 경매 등)
-유료 사이트 적극적으로 활용한다. 입찰기일 7일 전 매각물건명세서 확인한다.

⑥입찰 당일 법원에서 권리변동 확인을 위해 매각물건명세서 확인한다,
-소유자와 채무가 문건접수 및 청구 금액, 배당요구 유무, 전입 및 확정일자 명세를 확인한다.

⑦매각 울건 명세서에서 확인할 수 없는 것
-당해 세, 유치권, 임금채권, 임대차계약서, 신청채권자의 권원, 세대합가 등은 매각물건명세서 확인 불가합니다.
-낙찰자는 낙찰 후 위 내용을 열람 및 복사 신청 가능합니다.

■말소기준 권리 확인

말소기준 권리: ①근저당권,②가압류,③경매개시결정 기입등기,④선순위 전세권,⑤담보가등기 (7가지)
- 말소기준 권리보다 앞에 있어 사라지지 않는 권리는 해당 부동산의 낙찰자가 떠안고 가야 하는데 이를 인수주의, 말소기

   준 권리보다 뒤에 있어 사라지는 권리는 낙찰자가 떠안지 않아도 되는데 이를 소제 주의라고 한다.

①(근) 저당권
-은행은 대출 시 부동산 담보로 근저당 설정하여 다른 뒷순위채권자보다 우선적 채무변제권리를 갖는다.
-이자나 원금 채무변제 미 이행시 경매로 부동산을 팔아 대출금을 회수한다.
-저당권설정이 등기부등본에 기재한다.
-시중은행은 채권최고액을 120% 설정하고, 저축은행 등 2금융권은 130% 설정한다.

  예, 1억 대출 시 채권최고액은 1억2천, 연체된다면 채권최고액 한도 내에서 채무자에게 원금, 정상이자, 연체이자, 경매

   비용 청구

②가압류(압류)
-채권자가 채무자를 상대로 소송하여 승소 판결을 받아도 채무자가 고의로 재산을 숨기거나 팔아 채권을 회수할 수 없는

  상황을 대비하여 채무자의 재산을 임시로 동결하는 방법이다.
-채권자가 가압류 신청 시 법원은 흠결이 없는 이상 해당‘가압류’ 사실을 등기부에 기재, 재판이 진행되는 동안 임의로 재산

  처분할 수 없으며, 추후 채권자 승소 시 가압류를 (본) 압류로 바꾸어 경매 진행 신청할 수 있다. 압류의 본질은 채무자의

  처분권을 박탈하는 데 있고, 채권자는 압류 후 환가 절차를 거쳐 채권을 회수할 수 있다.

③경매개시결정 기입등기
-채권자는 채무자가 약정된 채무를 변제하지 않을 때 법원으로부터 판결문, 확정된 지급명령, 화해조서, 조정조서, 공증문

  서 등으로 강제경매를 신청할 수 있다.
-법원은 적법 여부를 판단하여 이상 없으면 해당 부동산에 대해 경매개시를 명하고 등기부에 ‘경매개시결정등기’ 기재한다.
-채무자의 부동산을 압류한 후 매각하는 것으로 처분을 금지하는 압류 효과가 발생하며, 등기상 다른 말소기준 권리가 없

  을 때 경매개시결정등기가 말소기준 권리가 된다.

④선순위 전세권
- 일반적 전세는 채권 형태로 등기부에 기대되지 않지만 등기부에 기재되면‘전세권'이 설정됐다고 이해하고 물권이 됩니다.
- 확정일자와 전세권 설정은 권리와 보증금을 보호할 수 있는 세입자 기본권리입니다.
- 이때 전세권자(임차권자)는 임대인의 동의 없이 해당 부동산을 타인에게 양도 또는 임대할 수 있다.
- 계약기간 이후 임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 경우, 전세보증금 반환 소송에 대한 법원의 확정판결 없이도 해당   

   부동산을 즉시 경매로 진행할 수 있다.
- 주의! 말소기준 권리가 되는 전세권은 배당요구 또는 경매신청한 경우에만 해당한다.

- 점유의 방법은 전 임차인이 사는 경우와 소유자가 사는 경우에 소유자가 살고 있다면 말소기준 권리만 잘 보고 입찰, 그러

   나 임차인이 사는 경우 대항력 여부 반드시 확인한다.
- 세입자 전입 가 근저당 빠른 경우 선순위 임차인= 인수 / 늦은 경우 = 소멸



⑤담보가등기

- (근) 저당권처럼 채권자가 채무자에게 돈을 빌려주고 해당 부동산에 가등기 설정한다.
-‘본등기의 순위 보전을 위한 예비등기’라고 생각하면 되고, 가등기 자체만으로는 효력이 없지만 이루어지면 본등기의 순위

  가 가등기 순위로 소급하게 됩니다.

즉, 미리 가등기를 해두면 제삼자에게 부동산이 매각되거나 경매로 넘어간다고 하더라도 담보 부동산에 대한 우선순위를 보전할 수 있다는 것입니다.

예, 소유권이전등기 절차에 협조하지 않는 경우, 계약상태에서 매수인의 권리를 확보할 필요가 있는 경우 등에 이용한다.