부동산 경매 절차

■부동산경매 절차 개요

부동산에 대한 경매 절차에는 강제경매와 담보권 실행 경매의 두 절차가 있습니다. 두 절차 사이에는 큰 차이가 없기 때문에 강제경매를 중심으로 설명하고, 담보권 실행 경매에 관하여는 차이가 있는 경우에만 설명하도록 하겠습니다.
강제경매는 채무자 소유의 부동산을 압류한 다음 매각하여 그 매각대금을 가지고 채권자가 금전채권의 만족을 얻을 수 있도록 하는 절차입니다. 예컨대, 채권자가 채무자를 상대로 승소 판결을 받았는데도 채무자가 빚을 갚지 않는 경우가 있습니다. 이 경우 채권자가 채무자의 부동산을 압류하고 매각하여 그 매각대금으로 빚을 받아내는 절차가 강제경매입니다.

담보권 실행 경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말합니다. 채무자가 채무를 임의로 이행하지 않는 경우에 저당권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보의 목적물을 매각한 다음 그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수할 수 있는데, 이것이 담보권 실행 경매입니다.
경매 절차는 대체로 ①목적물을 압류하여,②현금화한 다음,③채권자의 채권을 변제하는 3단계의 절차로 진행됩니다.
다음부터 설명하는 내용은 2002.7.1부터 시행된 민사집행법에 따른 것입니다. 2002.6.30. 이전에 신청된 경매 사전에 대하여는 개정 전의 민사집행법이 적용되기 때문에 경매 절차가 다음에서 설명하는 내용과 다르게 진행될 수 있으니 주의하시기 바랍니다.

1. 경매신청 및 경매개시결정
채권자가 경매신청을 하면 경매개시결정을 하여 매각할 부동산을 압류하고 관할등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 경매개시결정 사실을 등기기록에 기재하도록 합니다. 법원은 경매개시결정 정본을 채무자에게 송달합니다.
경매 절차가 강제경매와 담보권 실행 경매로 나뉘게 되므로, 경매신청도 강제경매신청과 임의 경매신청으로 나눌 수 있습니다.

2. 배당요구의 종기 결정 및 공고
매각할 부동산이 압류되면, 집행법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 첫 매각기일 이전으로 정합니다. 법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 안에 경매개시결정을 한 취지와 배당요구의 종기를 법원경매정보 홈페이지의 법원경매공고란 또는 법원 게시판에 게시하는 방법으로 공고합니다.
경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하여 공고합니다.

3. 매각의 준비
법원은 집행관에게 매각할 부동산의 현상, 점유 관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 매각할 부동산을 평가하게 합니다. 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정합니다.
경매개시결정이 내려지면 법원은 경매할 부동산을 입찰의 방법으로 매각하여 현금화하기 위한 준비를 합니다.

4. 매각 방법 등의 지정, 공고, 통지
매각 방법으로는, ① 매수신청인이 매각기일에 매각장소에서 입찰표를 제출하는 기일입찰 방법과 ② 매수신청인이 지정된 입찰 기간 안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출하는 기간입찰 방법이 있습니다. 법원은 두 방법의 하나를 선택하고 매각기일 등을 지정하여 통지, 공고를 합니다.

5. 매각의 실시
기일입찰의 경우, 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각장소에서 입찰을 실시하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다.
기간입찰의 경우, 집행관이 입찰 기간 동안 입찰 봉투를 접수하여 보관하다가 매각기일에 입찰 봉투를 개봉하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다. 기일입찰과 달리 매각기일에는 입찰을 실시하지 않습니다.

6. 매각 결정절차
법원은 지정된 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각 허가 여부를 결정합니다. 매각 허가 여부의 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있습니다.
매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면, 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각 허가 여부를 결정합니다.

7. 매각대금의 납부
매각허가결정이 확정되면 법원은 매각대금의 지급 기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명합니다. 매수인은 지정된 지급 기한 안에는 언제든지 매각대금을 납부할 수 있습니다.
매수인이 지정된 지급 기한까지 매각대금을 모두 납부하지 아니하면, 법원은 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각을 허가할 것인지 여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다.

8. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령
매수인은 대금을 모두 납부하면 부동산의 소유권을 취득합니다. 법원은 매수인이 필요한 서류를 제출하면 관할등기소에 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산에 관한 부담의 말소등기를 촉탁하게 됩니다. 매수인은 대금을 모두 납부한 후에는 부동산의 인도명령을 신청할 수 있습니다.

9. 배당절차
매수인의 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 그 기일을 통지하여 배당을 실시하게 됩니다.
매수인이 매각대금을 모두 내면 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 소환하고 배당하게 됩니다.