분양가 상한제

■개요
정부가 아파트 분양가의 상한을 정하는 것입니다. 정부는 주택 가격이 급등하면서, 주택건설업체들이 과도한 이익을 남기고 있다는 사회적 비판에 따라 해당 제도를 만들었는데요. 이런 분양가상한제는 2007년도에 처음 시행되었다가 2015년 폐지가 되었습니다. 하지만 지난 2020년 다시 아파트 가격이 급등하기 시작하면서 7월 29일 부활 했습니다. 일정한 지역에서 아파트 등 공동주택을 분양할 때 일정한 기준으로 산정한 분양가격 이하로만 판매할 수 있게 하는 제도 주택법 57조에 근거한다.

■분양가격 산정
분양가격은 택지비 + 건축비로 산정한다.
사업 주체는 산정된 분양가격을 입주자 모집공고에 세부 명세와 함께 공시해야 한다.

-택지비
공공택지 주택의 경우 공급가격 + 택지 가산비(연약, 암석지 반, 흙막이, 차수벽, 방음시설 설치, 택지 대금 기간 이자 등)
민간택지 주택의 경우 감정평가액 + 택지 가산비(연약, 암석지 반, 흙막이, 차수벽, 방음시설 설치, 택지 대금 기간 이자 등)
택지 가산비는 택지와 관련된 비용으로 국토교통부령으로 정한다.

 

-건축비
기본형 건축비 + 건축 가산비(주택성능 등급, 인텔리전트 설비, 초고층 주택 건설, 에너지 절약형 친환경 주택 건설비용 등)
기본형 건축비는 매년 두차례 (3/1, 9/15) 물가변동률을 감안하여 정부가 고시합니다. 재료비와 노무비, 경비 등 400가지 항목을 지수로 환산하여 6개월간 등락 폭을 반영하고 지상층 건축비와 지하층 건축비로 구성되며 국토교통부에서 6개월마다 고시한다. 일정한 범위 내에서 시 정할 수도 있다.
건축 가산비는 국토교통부령으로 정한다.

■적용 대상
-공공택지 내 공동주택
-민간택지 중 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 지정하는 지역
다만, ①도시형 생활주택, ②재건축 등에서 조합원 공급분, ③30세대 미만 주택 등에는 적용하지 않는다.
민간택지에서 아파트 등 분양 시 분양가상한제가 적용되는 지역은 다음과 같다.

■지정 요건
투기과열지구에서 다음의 조건 중 하나에 해당해야 한다.

 

-분양가격: 직전 12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과
-청약경쟁률: 직전 2개월 모두 5:1 초과
-거래량: 직전 3개월 주택거래량이 전년동기 대비 20% 증가

 

이러한 법정 요건을 충족시키는 지역 중 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나 8ㆍ2부동산 대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역으로서 일반분양 예정 물량이 많거나, 후분양 등으로 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 구 단위로 선별하고, 지역 내의 정비사업 또는 일반사업 추진 현황, 최근 집값 상승률, 고분양가 책정 우려, 시장 영향력 등을 종합적으로 고려해 동 단위로 지정한다.

■지정 효력 및 적용 시기

주택 공급자 입장에서는 분양가격에 대해 지방자치단체의 분양가심의위원회로부터 승인받아야 한다.
분양받는 입장에서는 입주자로 선정된 날부터 다음의 의무 거주 기간에 도달할 때까지 주택의 전매가 제한된다.

공공택지 / 분양가격 인근 시세의 100% 이상 / 3년
공공택지 / 분양가격 인근 시세의 80-100% 이상 / 4년
공공택지 / 분양가격 인근 시세의 70~85% 이상 / 6년
공공택지 / 분양가격 인근 시세의 70% 미만 / 8년

민간택지 / 분양가격 인근 시세의 100% 이상 / 3년
민간택지 / 분양가격 인근 시세의 80-100% 이상 / 3년
민간택지 / 분양가격 인근 시세의 70~85% 이상 / 3년
민간택지 / 분양가격 인근 시세의 70% 미만 / 4년

2019년 11월 8일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 분양분부터 적용된다.
다만, 관리처분계획 인가를 받은 재건축·재개발 단지는 2020년 7월 28일까지 입주자 모집 승인을 신청하면 적용이 제외된다. 당초 적용 유예기간은 2020년 4월 28일까지였으나 재건축·재개발 정비조합 총회에 사람이 모여 코로나19가 확산할 것을 우려한 정부가 유예기간을 3개월 연장하였다.

■논란 / 재건축, 재개발 위축 및 조합원 재산권 침해

기존에는 공공택지(신도시, 택지지구)에만 분양가 상한제를 적용하였으나 문재인 정부 들어 지속된 집값 상승이 사회 문제가 되자 민간택지(재건축, 재개발 물량이 대부분을 차지한다.)에도 분양가 상한제를 적용하면서 사유재산 침해라는 논란이 일고 있으며, 장기적인 분양가 상한제로 인하여 재건축, 재개발 사업이 위축되고 장기적으로 주택 공급을 위축시킬 것이라는 평가가 있다.

재건축, 재개발 사업은 기본적으로 새 아파트를 신규 입주자에게 판매하는 수익으로 조합원의 아파트 건축비를 충당하는 사업이다. 그러나 분양가 상한제가 시행되면서 사업 추진의 동력이 되는 아파트 분양수익이 급감하게 되었다. 심지어, 조합원은 토지를 가지고 있기 때문에 일반분양 입주자 대비 저렴한 가격에 새 아파트를 분양받을 수 있었으나, 분양가 상한제로 인하여 주택청약 당첨자에게 판매하는 분양가가 조합원에게 비용정산이 사용되는 조합원 분양가에 비해서 더 저렴한 기현상이 나타나고 있다. 조합원 입장에서는 사실상 사유재산을 강탈당하는 것. 거기에 기부채납을 통해 정부나 지자체에 그만큼의 토지를 제공하는 측면도 있기 때문에 조합원의 입장에서는 이중의 부담으로 작용하게 된다.

■논란 / 청약 경쟁률 과열 및 집값 안정 실패

분양가가 낮아지는 만큼, 수요공급 원리에 의해 신축 아파트 공급은 줄어드는 반면 신축 아파트 수요는 늘어날 수밖에 없다. 주변 시세에 비해 분양가가 크게 낮으니 해당 아파트는 '로또 아파트' 취급받아 청약 경쟁률이 올라갈 수밖에 없고, 현행 가점제 체제와 맞물리면서 무주택기간 및 부양가족 수 측면에서 불리하여 가점이 낮은 젊은 층 및 미혼 층(비혼층)이 크게 불리해져, 청약통장을 아무리 길게 넣어도 사실상 청약은 불가능한 지경까지 이르렀다.

그리고 분양가상한제는 분양가만 상한선을 두는 제도일 뿐, 분양 이후의 시세에 상한선을 두는 제도가 아니다. 단, 최장 10년까지 전매 제한 기한을 설정해 이익 실현을 제한하는 효과는 있다지만 대부분은 이 경우 거주요건만 채우고 전세로 돌리는 등의 갖가지 방법을 동원해서 이를 회피한다. 일각에서는 분양가상한제로 주위 단지들의 가격이 낮아지는 효과가 있다고 주장하지만, 실제로는 주변 집값을 낮추는 효과는 없었고 오히려 상한제를 적용받은 단지들의 시세가 폭등했다. 그 예시로 분양가상한제를 적용받은 서초구 서초동 래미안 에스티지, 마포구 공덕동 공덕파크자이, 동대문구 답십리동 래미안위브 등은 분양가 대비 2배 이상 올랐다.

이렇게 당첨만 되면 수억 원의 시세차익을 얻을 수 있다 보니, 오히려 분양가상한제로 인해 청약시장에 불필요한 초과수요가 몰리는 실정이다. 즉 평소에는 별다른 생각 없이 천천히 집을 마련할 생각을 한 사람도 '로또 아파트'라는 자극적인 문구에 이끌려 청약을 넣게 된다. 대부분의 분양가상한제 지역은 시세 대비 반값인 경우가 많았고 누구나 살고 싶어 하는 신축 아파트를 그것도 반값에 주는 상황이다 보니 이쯤 되면 안 넣는 게 바보인 상황. 분양가상한제로 눌린 분양가는 그대로 '시세차익', '안전마진', '웃돈'이 얼마라는 식으로 불리며 사실상 흔히 말하는 부동산 업계의 프리미엄(P)으로 인식이 돼버려서 오히려 청약을 통한 투기심을 부추긴다는 지적이 나온다.

■논란 / 건설비용 상승으로 인한 공사 중단 가능성

2022년 기준으로 건자재와 인건비, 유류 가격이 폭등하면서 기존에 책정된 단가로는 공사가 불가능하게 되었고, 협력 업체 등에서 건설비를 올려달라는 요구가 빗발치면서 공사를 중단하거나 아예 위약금을 치르고 공사를 포기하겠다는 업체가 나오고 있다.