부동산 규제지역(2022.11.10.)

정부에서 주로 부동산의 투기 방지, 주택 시장 안정화 등을 위해 지정하여 관리하는 지역을 의미한다.
법률적 근거를 가지고 정해진 절차에 따라 지정하며, 지정 결과에 따라 투자에 제약이 생기고 시세에도 영향을 끼치게 된다.
■규제지역의 종류

비규제 지역 > 조정대상지역 > 투기과열지구 > 투기지역

 

조정대상지역: 주택 분양 등이 과열되거나 우려가 있는 지역
투기과열지구: 주택 투기가 성행하거나 우려가 있는 지역
투기지역: 부동산 가격이 급등하거나 우려가 있는 지역

■부동산 규제지역 현황(22.11.14 0시 기준)

투기과열지구: 서울 (전 지역), 경기 (광명, 과천, 성남 분당ㆍ수정, 하남)

-투기과열지구 해제: 수원, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지ㆍ기흥, 동탄2
-조정대상지역 해제(경기): 수원팔달ㆍ영통ㆍ권선ㆍ장안, 안양만안ㆍ동안, 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인수지ㆍ기흥ㆍ처인,
                                           고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포, 동탄2, 광교지구, 성남(중원)
-조정대상지역 해제(인천): 인천중ㆍ동ㆍ미추홀ㆍ연수ㆍ남동ㆍ부평ㆍ계양ㆍ서구
-조정대상지역 해제(지방): 세종

■기본방향

1. 주택공급 기반 위축 방지

①(PF 대출 보증) 사업 리스크 관리를 위한 보증지원 확대

(현황) 건설업자는 사업비 일부(통상 30%)를 PF 대출 조달 후 수분양자로부터 받는 중도금(통상 70%) 등으로 잔여
공정 수행 / 미분양 발생 시 유동성 부족으로 공사중단 등 어려움에 직면하나, 준공 전 미분양 사업장에 대한 보증 지
원 미흡
(개선) PF 대출 보증 사업 리스크 관리를 위한 보증지원 확대
미분양 주택 PF 대출 보증 상품(주택도시보증공사) 신설(5조원) / 준공 전 미분양 사업장에 PF 대출 보증 지원
단, 분양가 할인 등 미분양 해소를 위한 건설업자의 적극적 자구노력을 전제로 추진
(조치사항)「주금 공법」시행령 개정, HUG 및 HF 내규 개정('22년 말)

②(리츠 지원) 리츠 요건 충족을 위한 부동산 지분 규제 완화

 

(현황) 리츠가 부동산 법인의 지분을 50% 초과하여 소유한 경우에만 해당 투자 지분을 부동산으로 인정
(개선) 리츠가 부동산 법인의 지분을 20% 이상 보유한 경우에도 해당 지분을 부동산으로 인정.
(조치사항) 부동산투자회사법 시행령 개정안 마련(12월)

③(안전진단) 평가항목 조정 등을 포함한 개선방안 연내 조기 마련

(현황) 구조안전성 비중 상향(50%), 공공기관 적정성 검토 도입 등 규제 강화 이후 통과율이 크게 하락하며, 정비사업
위축
(개선) 평가항목 조정(예:50%→30~40% 수준), 공공기관 적정성 검토 개선, 지자체 배점 조정 권한 부여 등 개선방안
조기 마련
(조치사항)부처 협의ㆍ연구용역 등을 거쳐 조기 발표 추진(12월 초)

④사전청약 부담완화(사전청약 의무 폐지)를 통한 분양물량 분산 유도

(현황) 주택 조기 공급 위해 공공택지 사전청약을 의무화하고 있으나. 수요는 감소하는 반면 분양은 최근 2~3년 이내에 집중
(개선) 분양물량 분산을 위해 향후 매각하는 공공택지는 사전 청약 의무 폐지, 기매각 택지는 의무 완화(6개월> 2년)
이에 따라 민간 물량은 '24년까지 7.4 > 1.5만호 수준으로 조정
* LH 등이 공급하는 공공물량도 내년까지 2.4> 1.1만호 수준으로 조정
(조치사항) LH 공공택지 공급조건 개정(11월)

⑤등록임대사업제 연내 합리적 개편방안

(현황)'20년 이후 등록임대사업자 혜택 지속 축소
*현재는 장기(10년) 비아파트만 신규 등록 허용(매입임대 기준), 종부ㆍ양도ㆍ법인 등 세제 혜택도 지속해서 축소
(개선)과거 지원제도 운용 시 효과, 매매 및 임대차 시장 상황 등 다양한 여건을 감안하여 연내 합리적 개편방안 마련
■세제ㆍ금융 지원 수준 등에 대한 종합적 평가와 함께, 리츠 등 전문 법인 사업자 육성 방안 등을 포괄적으로 검토
(조치사항) 등록임대사업제 정상화 방안 발표(12월)

2. 실수요자 내 집 마련 애로 해소

 

①(규제지역) 서울 및 서울 연접 일부 제외한 규제지역 해제

 

(현황) 투기 과열 39곳, 조정대상지역 60곳 등 규제지역 운영 중
(개선) 서울 및 연접 일부 제외한 수도권 지역 중심으로 해제
→투기과열지구: 서울 (전 지역), 경기 (광명, 과천, 성남 분당ㆍ수정, 하남)
(조치사항) 관보 게재 및 효력 발생(11.14일)

②(대출 규제) 기발표된 LTV 규제 완화 방안을 연내 앞당겨 시행

(현황 및 개선) 규제지역 內 주택 가액별로 차등화되어 있는 무주택 LTV 규제를 50%로 일원화(10.27일)
■투기과열지구 15억 초과 아파트에 대한 주담대 금지 규제도 해제
(조치사항) 내년 초 →12.1일(잠정) 조기 시행, 은행업 감독규정 개정

③(무순위 청약) 거주지역 요건을 폐지하여 청약 대상자 확대

(현황) 청약시장 과열 방지 등을 위해 규제지역 내 청약 무순위 신청 자격을 '해당 시·군 거주 무주택자'로 제한 중
*('21.5 이전) 신청 자격 無 →('21.5 이후) 신청 자격 무주택ㆍ동일지역(시.군)으로 제한
■본청약 60일 後 예비당첨자명단 파기 → 이후 미계약 발생 시 무순위 청약으로 전환ㆍ반복(소위 "n차 반복")되어
불편 초래
(개선) 거주지역 요건을 폐지하고, 청약 반복 부담 완화하기 위해 명단 파기 시점을 연장하는 한편, 예비당첨자 범위도 대폭 확대
(조치사항) 주택공급에 관한 규칙 개정('23.1월)

④(생애 최초 지원) 생애 최저 주택구입자에 대한 세제 지원 요건 완화

 

(현황) 생애 최초 구입자에 대한 세제ㆍ금융 지원방안 시행 중
*[세제] 취득세 감면(200만원 한도) [금융] LTV 완화(70→80%) 및 한도 확대(4→6억원)
(개선) 실수요자 지원 확대를 위해 취득세 감면 추징 예외 요건 완화
추징 사유: (현행) 3개월 內 미입주 시 추징 (개선) 기존 임대차 권리관계 따른 입주 지연 시 추징 예외 요건 완화
(조치사항) 지방세특례제한법 시행령 개정('23년 초)

3. 서민 ㆍ중산층 부담 경감

①(서민ㆍ실수요자 LTV 우대) LTV 한도를 '4→6억원'으로 상향

(현황) 규제지역 內 서민ㆍ실수요자의 경우 LTV 규제가 +20%p 추가 완화되나, 이와 함께 총액한도도 별도로 설정(4억원)
*우대 요건 (무주택자):(소득) 부부합산 0.9억원 이하 (주택 가액) 투과 9억/조정 8억 이하
■다만, LTV 50% 일원화 후 총액 한도로 인해 제도 효과 저해
* [일반 세대주] 최대 4.5억 대출 가능
[서민ㆍ실수요자] 총액한도가 적용되어 최대 4억원 대출 가능
(개선) 서민ㆍ실수요자 대상 우대 대출 한도를 6억원으로 확대
(조치사항) 은행업 감독규정 개정(12월)

②(청년 전세 특례 보증) 청년 전세 특례 보증 한도를 '1→2억원'으로 확대

(현황) 무주택 청년 대상으로 저리의 전세대출을 지원하기 위한 청년 맞춤형 전세대출 보증을 1억원 한도로 운영 중(HF)
*청년 맞춤형 전세대출 보증 제도
(대상)만 34세 이하 무주택 세대주, 연 소득 7천만원 이하
(조건) 임차보증금 7억(지방 5억) 이하 + 임차보증금 5% 이상 지급한 자
(보증 한도) 1억원
(보증료율) 최저보증료율 적용(0.02%)
(개선) 청년 맞춤형 전세대출 보증 한도를 2억으로 확대
(조치사항) HF 내규개정, HF 금융기관 전산 개발('23.1월)

③(보유주택 담보대출) 생활 안정ㆍ임차보증금 반환 목적 주담대 규제 완화

(현황) 생활안전자금 목적 주담대의 경우 규제지역과 무관하게 최대한도 2억원 적용
■ 집주인 전세보증금 반환 목적의 경우 2억원 초과할 수 있으나 규제지역·주택가격·보유주택 수 등에 따라 엄격한 조건
부과
* 임차보증금 반환 목적 주택담보대출 규제 현황
- 투기ㆍ투기 과열 지역 내 15억 초과 APT에 대한 한도 2억원 제한
- 규제지역 내 9억 초과 주택의 경우 3개월 내 전입 의무 부과
- 규제지역 내 2주택자의 경우 다른 보유주택 처분 의무(3주택 이상은 대출 제한)
(개선) 생활안전자금 목적 주택담보대출에 적용되는 별도의 대출한도(2억원) 폐지 → 기존 LTVㆍDTI 틀 內에서 관리
■투기ㆍ투과지구 15억 초과 APT 주담대 허용에 맞추어 15억 초과 APT에 대한 임차보증금 반환 목적 주담대도 허용
(조치사항) 은행업 감독규정 개정 등을 통해 시행 추진('23년 초)

④(임차보증금 반환 대출 보증) 대출 보증 한도 '1억 → 2억원'어로 확대
(현황) 임차보증금 반환목적 대출에 대해 보증금 반환 보증(HF)을 운영하고 있으나 대상 및 지원 수준 한정적
- 집주인 보유 주택의 담보가치 상실 위험에 따른 금융기관의 주담대 취급 거부 방지
- 12억원 이하 주택에 대해 최대 1억원까지 가능
(개선) 임차보증금 반환 대출 보증 한도를 1→2억원으로 확대
(조치사항) HF 내규 개정, HFㆍ금융기관 전산 개발('23년 초)

⑤(주담대 채무조정) 주담대 채무조정 대상을 보다 탄력적으로 산정

(현황) 6억원 이하 주택 차주에 대해 은행권 자체 채무조정 시행
*주택담보대출 채무조정 제도
(대상) 주택가격 6억원 이하 1주택자
(사유) 실직, 폐업, 질병 등
(채무조정 조치) 차주 상황에 따라 분할 상환, 원금상환유예(최대 3년)
(개선) 매출액 급감, 금리상승 등에 따른 상황부담 급증으로 주담대 원리금 정상 상환이 곤란한 차주에게도 채주 조정 적용
*상환 곤란 차주 해당 여부는 차주의 신용도, 다중채무 여부, 가용소득 대비 상환 부담 수준, 매출액 및 소득 변동 수준등

다양한 특성을 종합 검토하여 설정
(조치사항) 은행권 TF 등 거쳐 사전채무조정 모범규준 개정(내년 초)

⑥(특례보금자리론) 기존 정책모기지와 통합한 신규 상품 출시

(현황) 안심전환대출 요건을 완화 → 2단계 접수 개시 중(11.7일~)

현 정책모기지 조건 비교

상품                        우대형 안심전환대출                       보금자리론         적격대출

대상               1주택자 (변동ㆍ준고정금리 차주)        무주택자, 1주택자 (처분조건부)
주택가격                         4억 → 6억원                               6억원                 9억원
대출한도                      2.5억 → 3.6억원                           3.6억원               5억원
소득한도                     7천만 → 1억원                              7천만원               없음
금리                                  3.8~4.0%                               4.25~4.55%      4.55~6.91%

■내년도에도 시장금리 상승이 대출금리로 계속 반영되면서, 서민ㆍ실수요자 주거비용 부담이 가중될 우려
(개선) 내년부터 안심전환대출과 적격대출을 기존 보금자리론에 통합하여 "특례보금자리론"으로 운영 → 금리 인상기
서민ㆍ실수요자 주거 안정만 강화
(조치사항) 연내 특례보금자리론을 포함한 정책모기지 세부 개편 방안을 확정 발표, HF 내규 개정ㆍ전산 개발 후 시행
('23년 초)