부동산 매매 계약파기

집값 상승세가 이어지면서 매매 과정에서 계약을 파기하는 집주인이 증가, 피해를 보는 매수인들이 발생하고 있다. 계약금보다 집값 오름세가 더 커 계약을 더 이상 진행하지 않는 것이다.

부동산 업계에 따르면 현재로선 공인중개사를 통해 거래했어도 매도인이 계약 파기를 요구하면 이를 저지할 수 있는 방법이 없다. 이행에 착수하기 전(중도금 납부 등)까지는 계약금의 2배를 배상하고 계약을 파기하는 것이 매도인의 정당한 권리여서다.

■부동산 계약 파기, 합법적으로 가능할까?

민법상 매도인, 매수인의 부동산 계약 파기는 정당한 권리입니다. 민법 제565조에 따르면 매매 당사자 일방이 계약 당시 계약금, 보증금을 지불한 때에 당사자 간에 다른 약정이 없는 한, 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다.

즉, 매수인이 매도인에게 계약금을 교부하였다면 중도금을 지급하기 전까지 매도인은 그 계약금의 2배 금액을 매수인에게 지급하면서 계약을 해제할 수 있는 것입니다.

최근 부동산 가격이 상승하면서, 계약금을 받아놓고도 계약금의 배액을 배상한 후 되파는 매도인들이 증가하여 문제가 되고 있습니다.

▶계약금, 보증금을 지불한 때에 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 → 예시로는 ①매매 해제 시 계약금 또는 보증금을 반환한다. ②중도금은 지불하지 않는다. 등등
▶당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. → 이행의 착수란 ①매수인이 중도금을 지급하거나 중도금이 없다면 잔금 지급 시 매수인이 이행에 착수한 때에 해당이 되고 매도인은 계약금을 근거로 하여 임의대로 부동산 계약 파기를 할 수 없다. ②매도인은 약정한 금액의 배액(2배)을 상환해 주면 부동산 매매계약 해제 및 해지가 가능하다.

■가계약금을 미리 지불한 경우에도 가계약금의 배액을 배상하면 계약을 파기할 수 있을까?

가계약금을 계약금 중 일부로 지급한 경우 가계약금이 아닌 계약서상 '계약금'의 배액을 지급해야 매도인이 계약을 해제할 수 있습니다. 즉 매매계약 해제를 할 수 있는 해약금은 '약정한 계약금'으로 볼 수 있습니다.

■부동산 계약 파기, 어느 때나 가능한가요?

부동산 계약 파기는 언제든 가능한 것이 아닙니다. 중도금을 지급한 후에는 매도인, 매수인 모두 매매계약을 이행해야 하는 의무를 갖기 때문에 이후에는 계약 파기가 불가합니다. 중도금 지급 후 매도인은 부동산을 인도하고 등기를 넘겨주게 되며, 매수인은 잔금을 치러야 하는 의무가 생기므로 거래 효력이 생깁니다. 즉 이전에 매도인의 계약 파기가 가능합니다.

▶매매계약을 체결하고 계약금을 수수하였으며 부동산 가격이 급등한 상태에서 매도인은 계약금을 받은 채 계약의 해지 여부에 대해 아무런 언급이 없는 상태에서 매수인이 임의로 중도금을 지급하는 경우로, 대법원은 매도인과 매수인 간 중도금 지급기일 이전에 중도금 지급을 할 수 없다는 특약을 하지 않은 이상, 매수인이 중도금 지급 기일 이전에 중도금을 지급하는 것은 가능하며, 이는 이행의 착수로 보아 매도인은 계약을 해지할 수 없다. (어차피 매수인과 매도인은 부동산 매매에 대해서 처음은 같은 생각이었기 때문에 매수인이 중도금을 지급한 것은 특별하게 매도인의 이익을 침해하지 않는다고 할 수 있다)
▶매도인이 먼저 계약 해지의 의사표시와 함께 계약금 배액의 상환과 공탁에 대한 통지를 하였다면(매도인이 이미 법원에 계약금 2배의 금액을 공탁으로 맡긴 상황 , 매수인의 계좌번호를 모를 수도 있기 때문에 빠르게 실행했다) 약정된 중도금 기일 이전 발생한 매수인의 중도금 임의 지급은 매도인의 기한의 이익을 침해하며, 매수인이 매도인의 계약해제권을 소멸시키기 위해 이행기 전에 이행에 착수할 수 없습니다. (매도인이 먼저 공탁 등 계약금 2배를 상환하려는 의지가 표시되었기 때문에 매도인의 이익을 우선한다)

■부동산 계약 파기를 막을 수 있는 방법은 없나요?

계약서 작성 시 계약금과 중도금 및 잔금 지급시키는 명확하게 설정하고, 납부시기를 짧게 두어 계약을 빠르게 이행하는 것이 좋습니다. 통산 거래 대금의 10%를 지급하는 계약금을 30~40%까지 올려 수억 원에 달하는 금액으로 미리 지급한다면 집값 상승분보다 많은 금액을 배상해야 할 수 있기 때문에 매도자 변심으로 인한 상환을 방지할 수 있습니다. 매도인의 계약 파기는 원칙적으로 계약 이행 전에만 가능하기 때문입니다. 즉 중도금, 잔금 지급일 이전에 일부를 미리 지급하면 계약 이행으로 인정되어 중도 계약 파기가 어려워집니다.

■부가적으로 알아둘 부분은 무엇이 있나요?

중도금 지급 기한을 정해둔 경우라도 이 전에 입금하면 안 된다는 특약이 없다면 중도금 선 납입이 가능합니다. 즉 계약서 작성 시 자금을 마련할 수 있다면 중도금 지급 기한을 계약 체결일로부터 바로 잡는 것이 좋습니다.

또한 매도인의 계약해제를 방지하기 위해 특약 사항을 두고 양측의 합의로 계약 해제를 배제하는 규정을 두는 것도 한 가지 방법입니다.

부동산계약 파기 문제는 매수인, 매도인 일방의 상당한 손해를 야기합니다. 계약금뿐만 아니라 부동산 중개 비용, 가계약금 및 위약금 세금 문제까지 얽혀 있어 경제적, 시간적, 정신적 손해가 발생하기 때문입니다. 즉 부동산 계약할 당시부터 서류 검토, 특약 사항, 유의 사항 등을 숙지해 두시는 것이 좋으며 법률 조언을 받아 주시는 것도 한 가지 방법이 될 것입니다.